BGH verneint Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht

Urteil des BGH VIII ZR 296/15 vom 13.07.2016

Kündigung wegen älterer Mietrückstände

In seinem Urteil VIII ZR 296/15 vom 13.07.2016 entschied der BGH, dass eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aufgrund älterer Mietrückstände auch dann wirksam sein kann, wenn der Vermieter sie erst sieben Monate nach Kenntniserlangung von dem Kündigungsgrund erklärt.

Zum Sachverhalt:
Die Klägerin, eine katholische Kirchengemeinde im Raum Düsseldorf, hatte ihrer ehemaligen Küsterin seit 2006 eine Wohnung vermietet. Die Beklagte zahlte keine Miete für die Monate Februar und April 2013. Die Klägerin mahnte diese Mieten im August 2013 an. Aufgrund fehlender Begleichung des geschuldeten Betrages kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom 15. November 2013.

Die Beklagte argumentierte, dass aufgrund der verstrichenen Zeit ein Vertrauenstatbestand durch die Klägerin geschaffen wurde, weshalb das Kündigungsrecht verwirkt sei. Dies lehnte der BGH ab. Der Senat konnte keinen vertrauensbildenden Umstandsmoment auf Mieterseite feststellen. Insbesondere verneinte er die Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB neben den speziellen Normen zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (vgl. §§ 543, 569 BGB). Die mietrechtlichen Normen sehen keine zeitliche Grenze vor, noch verweisen sie auf § 314 Abs. 3 BGB.

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