Mietrecht in Deutschland

Das Mietverhältnis

Wenn Sie eine Wohnung in Deutschland erwerben, die bereits vermietet ist, so treten Sie als neuer Eigentümer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Alle bisherigen Vereinbarungen gelten weiter, nur eben zukünftig zwischen Ihnen und dem Mieter. Das bedeutet, dass sie alle Rechte und Pflichten aus dem bereits bestehenden Mietvertrag haben. Eine Änderung des Mietvertrags ist grundsätzlich nur einvernehmlich möglich, d. h. wenn Mieter und Vermieter (= Sie als neuer Eigentümer) zustimmen.

Mieterhöhung

Sofern im Mietvertrag nicht bereits eine bestimmte Mieterhöhung vereinbart ist (so gennannte Staffelmiete), dann kann der Eigentümer die Erhöhung der Miete verlangen, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  1. Die letzte Mieterhöhung liegt mindestens 15 Monate zurück und
  2. Die neue Miete liegt nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete (diese wird in der Regel über eine offizielle Mietpreis-Sammlung ermittelt, den so genannten „Berliner Mietspiegel“, welcher nach Lage, Alter und Ausstattung der Wohnung die vergleichbare Miete feststellt) und
  3. Die Miete steigt insgesamt nicht mehr als 20% innerhalb von 3 Jahren.

Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, dann ist der Mieter verpflichtet, der Mieterhöhung zuzustimmen. Tut er dies nicht, so kann er vom Vermieter auf Zustimmung verklagt werden.

Kündigung

Wohnungsmietverträge können vom Vermieter nur dann ordentlich gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund für den Vermieter vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund kann z.B. sein, dass

  • der Vermieter die Wohnung benötigt, um selbst dort zu wohnen (oder ein Mitglied seiner engeren Familie)
  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt.

Bei einer solchen Kündigung muss immer auch die Kündigungsfrist beachtet werden. Diese beträgt nach dem Gesetz mindestens 3 Monate, nach fünf Jahren Mietverhältnis beträgt sie 6 Monate, nach acht Jahren Mietverhältnis beträgt sie 9 Monate, jeweils zum Monatsende. Manchmal sind im Mietvertrag andere Kündigungsfristen vereinbart worden, es gilt dann jeweils die längere Kündigungsfrist.

Bitte beachten Sie auch, dass in bestimmten Fällen das Recht zur ordentlichen Kündigung wegen eigenem Bedarf für mehrere Jahre ausgeschlossen sein kann. Ob dies der Fall ist, hängt von dem Haus und der Lage ab. Es ist daher wichtig, dass Sie uns wissen lassen, ob Sie eine solche Kündigung planen und die möglichen Grenzen von uns überprüfen lassen.

Das Mietverhältnis kann außerdem außerordentlich gekündigt werden, wenn eine der Parteien gegen den Mietvertrag verstößt und die Fortsetzung „unzumutbar“ ist. Dies ist etwa dann gegeben, wenn größere Mietrückstände (2 Monatsmieten) bestehen.

Zu beachten ist hierbei auch, dass ein Mieter eine solche außerordentliche Kündigung dadurch unwirksam machen kann, dass er alle Rückstände bezahlt. Dieses Recht hat er aber nur einmal in 2 Jahren.

Wenn der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht auszieht, so kann der Vermieter ihn auf Räumung verklagen. Wenn er mit dieser Klage ein Räumungsurteil erlangt hat, so kann er die Wohnung von einem Gerichtsvollzieher zwangsweise räumen lassen.

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