Wohngeld, Nebenkosten und Rendite

Die Rendite einer Wohnung zu berechnen ist nicht immer ganz einfach. Häufig werden in diese Berechnung die Nebenkostenvorauszahlung des Mieters und das Wohngeld mit einbezogen, was nicht ganz richtig ist, denn es handelt sich bei diesen beiden Positionen lediglich um Vorauszahlungen und gerade die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung ist häufig nicht zutreffend. Dennoch sind dies häufig die einzigen Zahlen, die bekannt sind.

Zum Verständnis des Systems ist es wichtig zu wissen, dass in Deutschland ein großer Teil der Nebenkosten einer Wohnung von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der WEG, gemeinsam bestellt und bezahlt wird. Dies betrifft nicht nur allgemeine Hauskosten wie die Reinigung der Hausflure oder die Stromkosten für die gemeinsamen Bereiche (z.B. für Licht) sondern auch die Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Zentralheizung (sofern es eine solche gibt) sowie Reparaturen an dem gemeinschaftlichen Eigentum (zu dem auch z.B. die Außenwände der jeweiligen Wohnung gehören). Direkt vom Nutzer der Wohnung zu bestellen sind in der Regel nur Gas (sofern vorhanden, z.B. bei Gasetagenheizung), Strom und Telefon, teilweise auch Kabelfernsehen.

Auf die gemeinsam zu tragenden Kosten muss jeder Eigentümer monatlich eine Abschlagszahlung, das so genannte "Wohngeld" an die Hausverwaltung bezahlen. Der zu leistende Betrag wird in dem Wirtschaftsplan von den Eigentümern gemeinsam beschlossen. Nach Ablauf eines Kalenderjahres erstellt die Verwaltung für jede Wohnung eine Abrechnung der Kosten, die tatsächlich angefallen sind. Die Aufteilung der Kosten ist hierbei teilweise von der Größe der Wohnung abhängig (z.B. bei Reparaturkosten, Hausreinigung etc.), sofern es Messeinrichtungen für den tatsächlichen Verbrauch gibt, so werden die Kosten in der Regel teilweise verbrauchsabhängig abgerechnet.

Wenn die Wohnung vermietet ist, so hat der Mieter die meisten Positionen der Nebenkosten zu übernehmen, man spricht hier von "umlegbaren Kosten", da der Vermieter diese Kosten zwar zunächst an die Hausverwaltung bezahlt, sie aber auf den Mieter "umlegen", also Erstattung verlangen kann. Damit diese Zahlung nicht am Jahresende in einer Summe bezahlt werden muss, zahlt der Mieter an den Eigentümer monatlich zusätzlich zur Miete eine Nebenkostenvorauszahlung und eventuell auch eine Heizkostenvorauszahlung. Über die tatsächlich angefallenen Nebenkosten rechnet der Eigentümer gegenüber dem Mieter nach Ablauf des Kalenderjahres ab (in der Regel mit Hilfe einer "Sondereigentumsverwaltung").

Eine Aufstellung der Kosten – aufgeteilt in umlegbare und nicht umlegbare Kosten – finden sie nachfolgend:

  • Grundsteuer – wird an Finanzamt bezahlt und ist umlegbar


Wohngeld – umlegbarer Teil

  • Kosten der Wasserver- und entsorgung
  • Laufende Heizkosten (sofern Zentralheizung)
  • Kosten der Warmwasserversorgung
  • Kosten des Betriebs eines Aufzugs
  • Straßenreinigung
  • Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung
  • Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Hausstrom
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswart
  • Gemeinschafts-Antennenanlage
  • Betrieb von Einrichtungen für Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten gem. BetrKVO
  • Kleinreparaturen bis EUR 100


Wohngeld – Nicht umlegbarer Teil:

  • Verwaltungskosten
  • Wachdienst
  • Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
  • Einmalige Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten z.B. Reparaturen, Ungezieferbeseitigung, neue Installationen, Renovierungen, Fassadenreinigung



Eine Besonderheit gibt es in diesem Zusammenhang für die jährliche Grundsteuer. Diese ist vom Eigentümer direkt an das Finanzamt zu bezahlen (also nicht an die Hausverwaltung), sie kann aber auf den Mieter umgelegt werden. Da diese Position auf der Nebenkostenabrechnung, die Sie als Eigentümer von der Hausverwaltung erhalten, nicht aufgeführt ist, ist es wichtig, dass Sie den Steuerbescheid an die Sondereigentumsverwaltung übergeben, ehe diese gegenüber dem Mieter abrechnen.

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