Bauträgervertrag

Mit dem Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauherr zur Übereignung eines Grundstücks und gleichzeitig zur Herstellung eines Objekts auf diesem Grundstück.

Der Bauträgervertrag ist keinem gesetzlichen normierten Vertragstypus zuzuordnen. Vielmehr enthält er Elemente verschiedener Verträge, insbesondere des Kaufvertrags und des Werkvertrags und – je nach den Umständen des Einzelfalls – Elemente aus dem Auftrags- und dem Geschäftsbesorgungsrecht. Dies hat zur Folge, dass unterschiedliches Recht anzuwenden ist. Steht die vertragsgemäße Beschaffenheit des Grund und Bodens in Streit, sind die Gewährleistungsrechte des Kaufrechts anwendbar. Nach Werkvertragsrecht richtet sich die Sachmängelhaftung für die vom Bauträger übernommenen Bauleistungen.

Der Bauträger verpflichtet sich zur Übereignung eines Grundstücks (bzw. bei Wohnungseigentum zur Übereignung eines Miteigentumsanteils sowie des Sondereigentums) und zur Errichtung oder Sanierung eines schlüsselfertigen Objekts, gemäß der vom Bauträger bereits entwickelten Planung und Baubeschreibung, die ebenfalls mitbeurkundet werden müssen, da sie wesentlicher Vertragsinhalt sind. Der Bauträger errichtet das Objekt als Bauherr für eigene Rechnung, auf eigenes Risiko und regelmäßig auf eigenem Grund. Dies bedeutet, dass der Erwerber das Grundstück und das Bauobjekt aus einer Hand zu einem Festpreis erwirbt. Ist der Bauträger noch nicht Eigentümer des Grundstücks, genügt es, wenn er sich zur Eigentumsverschaffung verpflichtet. Dies ist dann der Fall, wenn bislang zugunsten des Bauträgers nur eine so genannte Eigentumsverschaffungsvormerkung eingetragen ist.

Als Gegenleistung erbringt der Erwerber die vertraglich vereinbarte Vergütung (Festpreis).

Zum Schutz des Erwerbers ist die Fälligkeit der Vergütung in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Bauträgerverträge müssen daher grundsätzlich einen dem § 3 Abs.2 MaBV entsprechenden Zahlungsplan vorsehen. Durch den Zahlungsplan wird sichergestellt, dass der Bauträger nur Raten entgegennehmen darf, denen entsprechende Leistungen gegenüberstehen. Die Höhe der Teilzahlungen und die dafür zu erbringende Bauleistung ist § 3 Abs.2 MaBV zu entnehmen. In § 3 Abs.1 MaBV ist außerdem geregelt, dass Geldleistungen erst entgegengenommen werden dürfen, wenn sichergestellt ist, dass ein formwirksamer Vertrag vorliegt, eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers bestellt ist, eine Freistellungserklärung der Grundpfandrechtsgläubigerin vorliegt und die erforderliche Baugenehmigung erteilt ist. Alternativ zu diesen Voraussetzungen reicht gem. § 7 MaBV eine Sicherheitsleistung durch Bürgschaftsgestellung aus, um die Fälligkeit der Vergütung herbeizuführen.

Vertragsklauseln, die nicht den Bestimmungen der MaBV entsprechen, sind nichtig. Es empfiehlt sich hier eine sorgfältige Prüfung.

Auch bei der Durchführung des Vertrags sind zahlreiche, oft nicht leicht überschaubare Dinge zu beachten. So kann der Erwerber unter Umständen einen Teil der fälligen Vergütung zurückbehalten, wenn Mängel auftreten oder noch ein Resterfüllungsanspruch besteht. Im Falle verzögerter Fertigstellung können unter Umständen z.B. Mietausfallschäden oder (wenn vorgesehen) ein pauschalierter Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden.

Auch stellt die Abnahme der Vertragsleistung (Begriff aus dem Werkvertragsrecht) eine wesentliche Zäsur dar. Denn die Gewährleistungsfristen beginnen zu laufen; die Haftung für zufälligen Untergang und die Beweislast für Mängel geht auf den Erwerber über. Außerdem verliert der Erwerber seine Gewährleistungsrechte, wenn er die Mängel der Bauleistungen nicht bei Abnahme geltend macht.

Kompetente Rechtsberatung ist daher nicht nur im Vorfeld, sondern auch bei der Abwicklung von Bauträgerverträgen angeraten.

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