Mietendeckel und Mietpreisbremse

Abhängig vom Ort und Zeitpunkt des Erstbezuges sind Wohnraummieten in Deutschland reguliert. Die Regeln der sogenannten Mietpreisbremse (Rental Break) gelten in Gebieten, für die der Landesgesetzgeber durch Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, wie z. B. für ganz Berlin, aber auch andere Städte. In Berlin soll ferner ab Januar 2020 ein sogenannter Mietendeckel (Rental Cap) in Kraft treten. Die normalen gesetzlichen Regelungen, insbesondere in Bezug auf Kündigung des Mietverhältnisses und Befristung werden durch die Anwendung des Mietendeckels oder Mietpreisbremse nicht verändert oder eingeschränkt.

1. Fällt meine Wohnung unter eine Mietpreisregulierung?

Mietpreisbremse-Stichtag 01.Oktober 2014: Für die Mietpreisbremse liegt der Stichtag später, am 01.10.2014. Hier gilt jedoch, dass auch Wohnraum ausgenommen ist, der nach umfassender Modernisierung erstmalig nach dem 01.10.2014 vermietet wurde. Eine umfassende Modernisierung kann angenommen werden, wenn der Zustand in etwa einem Neubau entspricht UND die Modernisierungskosten ca. 1/3 der Neubaukosten mindestens betrugen.

Mietpreisbremsen-Ausnahmen: Unabhängig vom Erstbezug sind von der Mietpreisbremse ferner ausgenommen

  • Mietverträge, die nur einen vorübergehenden Gebrauch der Wohnung bezwecken, und
  • Wohnraum, der Teil einer vom Vermieter selbstgenutzten und möblierten Wohnung ist

Mietendeckel-Stichtag 1. Januar 2014: Die Regeln des Mietendeckels gelten nur für Wohnungen, die bis zum 31.12.2013 erstmalig bezugsfertig wurden. Ausnahmen für renovierte Wohnungen sind nicht vorgesehen.

Sie finden hier eine Übersicht zur Anwendbarkeit von Mietendeckel und Mietpreisbremse.

2. Welche Folge hat die Anwendung des Mietendeckels

Welche Mietobergrenzen gelten?

Beim Mietendeckel sind die Obergrenzen für Wohnungen, die nach Inkrafttreten wiedervermietet oder erstmalig vermietet werden, niedriger als die Mieten, die für bereits bestehende Mietverträge gelten sollen.

Für die Wiedervermietung und Erstvermietung finden Sie die Obergrenzen in Tabelle 1.

Die Obergrenze orientiert sich an den Miethöhen des Berliner Mietspiegels von 2013. Die Mietobergrenze ist abhängig

  • vom Jahr der Bezugsfertigkeit,
  • von der Ausstattung mit einer Sammelheizung und/oder einem Bad sowie
  • von der Frage, ob 3 der folgenden Merkmale vorliegen: (1) schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug, (2) Einbauküche, (3) hochwertige Sanitärausstattung, (4) hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, (5) Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a) (sog. moderne Ausstattung)

Bei Wohnraum in Gebäuden mit bis zu 2 Wohnungen gelten um 10 % höhere Obergrenzen (siehe Tabelle 1).

Stichtagsmiete: Bei Mietverträgen, die bei Inkrafttreten des Gesetzes bereits bestehen, darf die Miete, die am 18.06.2019 bestand, nicht überschritten werden.

Kappungsantrag: Mieter und Mieterinnen sollen ferner berechtigt sein, einen Kappungsantrag zu stellen, wenn die Stichtagsmiete die Mietobergrenze überschreitet, die in der Tabelle 2 zu finden ist. Die Obergrenzen sind hier um 20 % höher als bei Wieder- oder Erstvermietung. Es gibt jedoch einen Abzug bei einfachen und mittleren Wohnlagen i. H. v. 0,28 € bzw. 0,09 €/qm und einen weiteren Zuschlag von 0,74 € bei einer guten Wohnlage.

Für Wohnraum in Gebäuden mit bis zu 2 Wohnungen gelten jeweils wieder um 10 % höhere Mietobergrenzen.

Wohnlage: Ob sich Ihre Wohnung in einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage befindet, soll sich aus einer weiteren Verordnung ergeben, die sich an den Wohnlagen des Berliner Mietspiegels orientieren dürfte.

Kappungsanträge sollen für Mieterinnen und Mieter erst einige Monate nach Inkrafttreten möglich sein. Die gekappte Miete gilt dann ab dem Monat, der dem Kappungsantrag folgt.


Wann kann der Vermieter / die Vermieterin mehr als die Mietobergrenze verlangen?

Eine Erhöhung der Mietobergrenze ist möglich:

  • bis zu 1 €/ qm nach Modernisierung, wenn die Modernisierungsumlage nach Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt UND die Voraussetzungen des § 559 i. V. m. § 555b Nr. 1, 3-6 BGB erfüllt sind, insb. die Umlage nicht mehr als 8 % der Modernisierungskosten jährlich beträgt
  • bei einem Härtefall (§ 7 MietenWoG Bln), insb. wenn die Wohnungskosten einschließlich substanzerhaltener Sanierungskosten höher als die Mieteinnahmen sind.

Die Modernisierungsumlage bis zu 1 € muss der Investitionsbank Berlin angezeigt werden. Eine Härtefall-Erhöhung muss bei der Investitionsbank Berlin beantragt werden.


Was muss ich tun?

Mitteilungspflicht: Die Vermieterseite muss der Mieterseite vor Mietvertragsabschluss unaufgefordert folgendes mitteilen:

  • Höhe der Miete am 18.06.2019 (Stichtagsmiete) und
  • die Umstände für die Berechnung der Mietobergrenze mitteilen, d. h. Jahr der Bezugsfertigkeit, Ausstattung SH und Bad, die modernen Ausstattungsmerkmale


Wann droht ein Bußgeld?

Ein Bußgeld droht, wenn der Vermieter / die Vermieterin

  • eine überhöhte Miete fordert,
  • trotz Verlangen der Behörde Auskünfte nicht erteilt oder Unterlagen nicht vorlegt,
  • gegen die Mitteilungspflicht gegenüber der Mietpartei verstößt.


Was ist die Folge der Anwendung der Mietpreisbremse (§§ 556d-g BGB)

Greift die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Wiedervermietung und Erstvermietung nicht höher sein als

  • die ortsübliche Vergleichsmiete ODER
  • die höhere Vormiete, die wirksam vereinbart war.

Achtung, Mitteilungspflicht: Eine höhere Vormiete ist nur dann wirksam vereinbart, wenn der Vermieter vor Vertragsschluss die Vormiete und ggf. Modernisierungsmaßnahmen der letzten 3 Jahre mitteilt.

Auch auf die Stichtagsregelung der Mietpreisbremse kann sich der Vermieter nur berufen, wer er den Erstbezug nach dem 01.10.2014 oder den Erstbezug nach umfassender Modernisierung vor Mietvertragsschluss der Mietpartei mitteilt.



Hier finden Sie noch einmal alle Tabellen im Überblick:
Übersicht zur Anwendbarkeit von Mietendeckel und Mietpreisbremse
Tabelle 1 (Erst- und Wiedervermietung)
Tabelle 2 (Bestehende Mietverträge)

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