Mietendeckel und Mietpreisbremse

Abhängig vom Ort und Zeitpunkt des Erstbezuges sind Wohnraummieten in Deutschland reguliert. Die Regeln der sogenannten Mietpreisbremse (Rental Break) gelten in Gebieten, für die der Landesgesetzgeber durch Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, wie z. B. für ganz Berlin, aber auch andere Städte. In Berlin ist ferner am 23.02.2020 der sogenannte Mietendeckel (Rental Cap) in Kraft getreten. Die normalen gesetzlichen Regelungen, insbesondere in Bezug auf Kündigung des Mietverhältnisses und Befristung werden durch die Anwendung des Mietendeckels oder Mietpreisbremse nicht verändert oder eingeschränkt.

1. Fällt meine Wohnung unter eine Mietpreisregulierung?

Mietpreisbremse-Stichtag 01.Oktober 2014: Unter die Mietpreisbremse fallen nur Wohnungen, die vor dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Ausgenommen ist auch Wohnraum, der nach umfassender Modernisierung erstmalig nach dem 01.10.2014 vermietet wurde. Eine umfassende Modernisierung kann angenommen werden, wenn der Zustand in etwa einem Neubau entspricht UND die Modernisierungskosten ca. 1/3 der Neubaukosten mindestens betrugen.

Mietpreisbremsen-Ausnahmen: Unabhängig vom Erstbezug sind von der Mietpreisbremse ferner ausgenommen:

  • Mietverträge, die nur einen vorübergehenden Gebrauch der Wohnung bezwecken, und
  • Wohnraum, der Teil einer vom Vermieter selbstgenutzten und möblierten Wohnung ist.

Mietendeckel-Stichtag 1. Januar 2014: Die Regeln des Mietendeckels gelten nur für Wohnungen, die bis zum 31.12.2013 erstmalig bezugsfertig wurden. Umfasst davon ist auch "dauerhaft unbewohnter und unbewohnbarer ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird".

Sie finden hier eine Übersicht zur Anwendbarkeit von Mietendeckel und Mietpreisbremse.

2. Mietendeckel (MietenWoG Bln)

Welche Mietobergrenzen gelten?

Beim Mietendeckel sind die Obergrenzen für Wohnungen, die nach Inkrafttreten wiedervermietet oder erstmalig vermietet werden, niedriger als die Mieten, die für bereits bestehende Mietverträge gelten sollen.

Für die Wiedervermietung und Erstvermietung finden Sie die Obergrenzen in Tabelle 1.

Die Obergrenze orientiert sich an den Miethöhen des Berliner Mietspiegels von 2013. Die Mietobergrenze ist abhängig

  • vom Jahr der Bezugsfertigkeit,
  • von der Ausstattung mit einer Sammelheizung und/oder einem Bad sowie
  • von der Frage, ob 3 der folgenden 5 Merkmale vorliegen: (1) schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug, (2) Einbauküche, (3) hochwertige Sanitärausstattung, (4) hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, (5) Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a) (sog. moderne Ausstattung)

Bei Wohnraum in Gebäuden mit bis zu 2 Wohnungen gelten um 10 % höhere Obergrenzen (siehe Tabelle 1).

Stichtagsmiete: Bei Mietverträgen, die am 23.02.2020 bereits bestehen, darf die Miete, die am 18.06.2019 bestand, nicht überschritten werden.

Kappung der Miete ab 23.11.2020: Neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels greift dann auch bei bestehenden Mietverträgen eine Deckelung über die Stichtagsmiete hinaus. Die Kalkulation für die Kappung ist in der Tabelle 2 zu finden ist. Die Obergrenzen sind hier um 20 % höher als bei Wieder- oder Erstvermietung. Es gibt ferner einen Abzug bei einfachen und mittleren Wohnlagen i. H. v. 0,28 € bzw. 0,09 €/qm und einen weiteren Zuschlag von 0,74 € bei einer guten Wohnlage.

Für Wohnraum in Gebäuden mit bis zu 2 Wohnungen gelten jeweils wieder um 10 % höhere Mietobergrenzen.

Wohnlage: Ob sich Ihre Wohnung in einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage befindet, soll sich aus einer weiteren Verordnung ergeben, die sich an den Wohnlagen des Berliner Mietspiegels orientieren dürfte.


Wann kann der Vermieter / die Vermieterin mehr als die Mietobergrenze verlangen?

Eine Erhöhung der Mietobergrenze ist möglich:

  • bis zu 1 €/ qm nach Modernisierung, wenn die Modernisierungsumlage nach Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt UND die Voraussetzungen des § 559 i. V. m. § 555b Nr. 1, 3-6 BGB erfüllt sind, insb. die Umlage nicht mehr als 8 % der Modernisierungskosten jährlich beträgt
  • bei einem Härtefall (§ 7 MietenWoG Bln), insb. wenn die Wohnungskosten einschließlich substanzerhaltener Sanierungskosten höher als die Mieteinnahmen sind.

Die Modernisierungsumlage bis zu 1 € muss der Investitionsbank Berlin angezeigt werden. Eine Härtefall-Erhöhung muss bei der Investitionsbank Berlin beantragt werden.


Was muss ich tun?

Mitteilungspflicht: Die Vermieterseite muss der Mieterseite vor Mietvertragsabschluss unaufgefordert folgendes mitteilen:

  • Höhe der Miete am 18.06.2019 (Stichtagsmiete) und
  • die Umstände für die Berechnung der Mietobergrenze, d. h. Jahr der Bezugsfertigkeit, Ausstattung SH und Bad, die modernen Ausstattungsmerkmale

Diese Pflicht besteht auch für Mietverträge, die am 23.02.2020 bereits laufen, wobei die Mitteilung in diesem Fall bis zum 23.04.2020 erfolgt sein muss.


Wann droht ein Bußgeld?

Ein Bußgeld droht, wenn der Vermieter / die Vermieterin

  • eine überhöhte Miete fordert,
  • trotz Verlangen der Behörde Auskünfte nicht erteilt oder Unterlagen nicht vorlegt,
  • gegen die Mitteilungspflicht gegenüber der Mietpartei verstößt.


3. Mietpreisbremse (§§ 556d-g BGB)

Greift die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Wiedervermietung und Erstvermietung nicht höher sein als

  • die ortsübliche Vergleichsmiete ODER
  • die höhere Vormiete, die wirksam vereinbart war.

Achtung, Mitteilungspflicht:
Eine höhere Vormiete ist nur dann wirksam vereinbart, wenn der Vermieter vor Vertragsschluss die Vormiete und ggf. Modernisierungsmaßnahmen der letzten 3 Jahre in Textform mitteilt.

Auch der Erstbezug nach dem 01.10.2014 oder den Erstbezug nach umfassender Modernisierung vor Mietvertragsschluss der Mietpartei führt nur dann dazu, dass die Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen ist, wenn der Mieter diese Umstände dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform mitteilt.

Man kann diese Mitteilung nachholen, jedoch wirkt dies erst in zwei Jahren nach dem Nachholen, es sei denn der Vermieter weist nach, dass die Mitteilung bereits mündlich erfolgt war, so dass nur die Form der Mitteilung fehlerhaft war.



Hier finden Sie noch einmal alle Tabellen im Überblick:
Übersicht zur Anwendbarkeit von Mietendeckel und Mietpreisbremse
Tabelle 1 (Erst- und Wiedervermietung)
Tabelle 2 (Bestehende Mietverträge)

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