Mietpreisregulierung

Abhängig vom Ort und Zeitpunkt des Erstbezuges sind Wohnraummieten in Deutschland reguliert. Die Regeln der sogenannten Mietpreisbremse (Rental Break) gelten in Gebieten, für die der Landesgesetzgeber durch Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, wie z. B. für ganz Berlin, aber auch andere Städte.

In Berlin war ferner am 23.02.2020 der sogenannte Mietendeckel (Rental Cap) in Kraft getreten. Das Bundesverfassungsgericht hat das Gesetz jedoch inzwsichen für nichtig erklärt, so dass es auf die Regelung nicht mehr ankommt.

Die normalen gesetzlichen Regelungen, insbesondere in Bezug auf Kündigung des Mietverhältnisses und Befristung werden durch die Anwendung des Mietendeckels oder Mietpreisbremse nicht verändert oder eingeschränkt.

1. Fällt meine Wohnung unter eine Mietpreisregulierung?

Mietpreisbremse-Stichtag 01.Oktober 2014: Unter die Mietpreisbremse fallen nur Wohnungen, die vor dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Ausgenommen ist auch Wohnraum, der nach umfassender Modernisierung erstmalig nach dem 01.10.2014 vermietet wurde. Eine umfassende Modernisierung kann angenommen werden, wenn der Zustand in etwa einem Neubau entspricht UND die Modernisierungskosten ca. 1/3 der Neubaukosten mindestens betrugen.

Mietpreisbremsen-Ausnahmen: Unabhängig vom Erstbezug sind von der Mietpreisbremse ferner ausgenommen:

  • Mietverträge, die nur einen vorübergehenden Gebrauch der Wohnung bezwecken, und
  • Wohnraum, der Teil einer vom Vermieter selbstgenutzten und möblierten Wohnung ist.

2. Mietpreisbremse (§§ 556d-g BGB)

Greift die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Wiedervermietung und Erstvermietung nicht höher sein als

  • die ortsübliche Vergleichsmiete ODER
  • die höhere Vormiete, die wirksam vereinbart war.

Achtung, Mitteilungspflicht:
Eine höhere Vormiete ist nur dann wirksam vereinbart, wenn der Vermieter vor Vertragsschluss die Vormiete und ggf. Modernisierungsmaßnahmen der letzten 3 Jahre in Textform mitteilt.

Auch der Erstbezug nach dem 01.10.2014 oder den Erstbezug nach umfassender Modernisierung vor Mietvertragsschluss der Mietpartei führt nur dann dazu, dass die Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen ist, wenn der Mieter diese Umstände dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform mitteilt.

Man kann diese Mitteilung nachholen, jedoch wirkt dies erst in zwei Jahren nach dem Nachholen, es sei denn der Vermieter weist nach, dass die Mitteilung bereits mündlich erfolgt war, so dass nur die Form der Mitteilung fehlerhaft war.



vpmk Rechtsanwälte Legal Services PartmbB
BERLIN

Monbijouplatz 3a
10178 Berlin-Mitte

Telefon +49 (0)30 536 33 99 0
Telefax +49 (0)30 536 33 99 8

STUTTGART

Blumenstraße 32
70182 Stuttgart

Telefon +49 (0)711 252 69 370
Telefax +49 (0)711 252 69 379

mail [at] vpmk.de

Wie Sie uns finden