Droit au bail en Allemagne

Le bail

Si vous achetez un appartement déjà loué en Allemagne, vous intervenez automatiquement dans le contrat de bail existant en qualité de nouveau propriétaire. Tous les accords valables jusqu'à présent restent applicables, mais le sont désormais entre vous et le locataire ce qui signifie que vous avez tous les droits et toutes les obligations émanant du contrat de bail existant. Fondamentalement, le contrat de bail actuel ne peut être modifié que par consensus, c’est-à-dire si le loueur et le locataire (= vous en tant que nouveau propriétaire) sont d'accord.

Augmentation du loyer

Si acune augmentation de loyer n’a été déjà convenue dans le contrat de bail (loyer progressif), le propriétaire peut exiger une augmentation du loyer si les conditions suivantes sont remplies :

  1. la dernière augmentation de loyer remonte à au moins 15 mois et
  2. le nouveau loyer se situe dans la fourchette locale (le loyer de référence est généralement déterminé par le biais d’un recueil officiel de loyer, le « Berliner Mietspiegel » (liste officielle des loyers de Berlin) qui constate le loyer de référence en fonction de la situation, de l’âge et de l’équipement) et
  3. le loyer n’augmente pas de plus de 20% en total en 3 ans (dans certaines régions comme Berlin, 15%).

Si ces conditions sont remplies, le locataire s’engage à accepter l’augmentation de loyer. S’il ne l’accepte pas, le loueur peut porter plainte en vue d’obtenir consentement.

Résiliation

Les contrats de bail ne peuvent être résiliés de manière ordinaire par le loueur pour juste motif jugé comme tel ce dernier. Un tel motif peut être par ex. :

  • le loueur a besoin de l’appartement pour y habiter lui-même (ou un membre de sa famille)
  • le locataire manque à ses obligations contractuelles.

Une telle résiliation présuppose toujours le respect du préavis. Selon la loi, il est d’au moins trois mois, au bout de cinq ans de relation de loyer il est de 6 mois, et passe à 9 mois après huit ans, fin de mois dans chaque cas. D’autres préavis sont parfois convenus dans le contrat de bail. Le plus long préavis faisant foi.
Veuillez également considérer que dans certains cas, le droit de résiliation ordinaire peut être exclu pour plusieurs années pour besoin propre. Que cela soit le cas ou non dépend de la maison et de la situation. Il est donc important que vous nous fassiez savoir si vous planifiez une telle résiliation, ou que vous nous fassiez vérifier les limites possibles.

Le contrat de loyer peut être par ailleurs résilié exceptionnellement si l'une des parties venait à manquer au contrat de bail et que la poursuite se révélait inacceptable. C’est par exemple le cas si plusieurs loyers sont impayés (2 loyers).
En l’occurrence, il faut prendre en compte qu’un locataire peut annuler une telle résiliation exceptionnelle s’il paie tous les arriérés. Il dispose uniquement de ce droit une fois tous les deux ans.

Si le locataire ne déménage pas malgré une résiliation efficiente, le loueur peut porter plainte en vue d’obtenir son expulsion. S'il a obtenu un ordre d’expulsion avec cette action, il peut faire expulser le locataire en faisant appel à un huissier.

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