Il rapporto di locazione

Se acquistate in Germania un appartamento già affittato, subentrate automaticamente come nuovo proprietario nel contratto di locazione. Tutti gli accordi presi fino a quel momento restano validi e regolano il rapporto tra Voi e l'inquilino. Ottenete così tutti i diritti e gli obblighi stabiliti dal contratto di locazione in vigore. Modifiche al contratto di locazione sono possibili solamente se entrambe le parti, Voi in quanto nuovi proprietari e l'inquilino, sono d'accordo.

Aumento dell'affitto

Se nel contratto di locazione non è stato concordato un aumento dell'affitto (non si tratta quindi di un canone d'affitto scaglionato), il proprietario può richiedere l'aumento dell'affitto solo se sono soddisfatte le seguenti condizioni:

  1. sono trascorsi almeno 15 mesi dall'ultimo aumento dell'affitto
  2. il nuovo canone non è superiore al canone indicizzato locale, calcolato sulla base della raccolta ufficiale dei canoni d'affitto nota come “Berliner Mietspiegel“ (indice degli affitti di Berlino) tenendo conto della posizione, dell'anno di costruzione e delle caratteristiche degli immobili)
  3. l’affitto non aumenta di più del 20% in totale in 3 anni (in alcune aree come Berlino, 15%).

Se si verificano queste condizioni l'inquilino è obbligato ad accettare l'aumento. Nel caso quest'ultimo si rifiutasse, il proprietario può adire le vie legali. Il proprietario può disdire in modo ordinario i contratti di locazione ad uso abitativo qualora ricorrano gravi motivi, per esempio quando:

  • il locatore necessiti dell'appartamento per uso personale (o per un membro stretto della sua famiglia)
  • il locatario violi gravemente i suoi obblighi contrattuali.

Anche in caso di una tale disdetta deve essere sempre osservato il periodo di preavviso. Lo stesso è per legge inizialmente di 3 mesi, elevato a 6 mesi per rapporti di locazione di almeno 5 anni e a 9 mesi per rapporti di locazione di 8 anni. Il preavviso è sempre calcolato a partire dalla fine di ogni mese. Nel contratto di locazione sono concordati a volte altri periodi di preavviso, in tal caso si applica il periodo di preavviso più lungo.

Bisogna tener presente che in certi casi il diritto alla disdetta ordinaria per uso abitativo proprio può essere escluso per diversi anni. Ciò dipende dall'edificio e dall'ubicazione. È quindi importante informarci se avete intenzione di riservarVi la facoltà di recedere dal contratto per i suddetti motivi in modo da poter verificare la presenza di eventuali limitazioni in merito.

Il rapporto di locazione può essere inoltre disdetto in modo straordinario nel caso in cui una delle parti violi il contratto di locazione e la sua prosecuzione sia "inammissibile". Ad esempio in presenza di sostanziosi arretrati (2 mesi di affitto).

Tuttavia va sottolineato che il locatario può invalidare la disdetta straordinaria pagando tutti gli arretrati. Tale diritto gli spetta però solo una volta ogni 2 anni.

Se il locatario non libera l'appartamento nonostante valida disdetta, il locatore può intentare un procedimento per convalida di sfratto. Una volta ottenuta una sentenza di sfratto, egli potrà affidare a un esecutore giudiziario il compito di eseguire lo sfratto forzato.

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