Spese condominiali , spese accessorie e rendita

Non è sempre facile calcolare la rendita di un appartamento. Spesso vengono inclusi in questo calcolo, in parte erroneamente, i pagamenti anticipati per le spese accessorie dell'inquilino e le spese condominiali. In entrambi i casi si tratta, infatti, solamente di un anticipo il cui importo (soprattutto nel caso delle spese accessorie) spesso non è corretto. Tuttavia, queste sono spesso le uniche cifre a disposizione.

Per comprendere il sistema è importante capire che in Germania gran parte delle spese di un appartamento è commissionata e pagata dalla comunione dei condomini (WEG, Wohnungseigentümergemeinschaft). Tra queste figurano non solo i costi generali di gestione dell'edificio (pulizia dei corridoi, elettricità nelle aree comuni) ma anche i costi per l'approvvigionamento idrico, lo smaltimento delle acque reflue e dei rifiuti e il riscaldamento centralizzato (se presente), nonché le riparazioni degli spazi comuni, ai quali afferiscono anche le pareti esterne degli appartamenti. Generalmente chi abita nell'appartamento deve pagare separatamente solamente il gas (se il riscaldamento è autonomo), l'elettricità e il telefono, in parte anche la televisione via cavo.

Ogni proprietario deve versare mensilmente all'amministrazione condominiale un anticipo sulle spese condominiali (Wohngeld) per i costi in comune. L´importo di tale pagamento è stabilito nel piano economico dai condomini. A fine anno l'amministrazione calcola i costi effettivamente sostenuti per ogni appartamento. La suddivisione dei costi dipende in parte dalle dimensioni dell´appartamento (es. i costi per le riparazioni, le pulizie ecc.), se sono presenti contatori che misurano l'effettivo consumo. In tal modo i costi sono calcolati in parte anche in base ai consumi.

Se l'appartamento è affittato, l'inquilino si assume gran parte delle spese sotto forma di costi “trasferibili”. Essi vengono infatti dapprima versati dal proprietario all'amministrazione condominiale ma successivamente “trasferiti” all´inquilino che è tenuto a risarcire il proprietario. Per evitare un unico pagamento a fine anno, l'inquilino versa al proprietario ogni mese un anticipo sulle spese ed eventualmente anche un anticipo sui costi di riscaldamento in aggiunta all'affitto. Il proprietario calcola alla fine dell´anno solare i costi effettivamente sostenuti nei confronti dell'inquilino (generalmente tramite l´aiuto di un'agenzia che si occupa della gestione speciale dell'immobile).

Troverete di seguito un prospetto dei costi Le suddivisi in costi trasferibili e non trasferibili:

  • Imposta fondiaria (deve essere pagata all'ufficio imposte e non è trasferibile)


Spese Condominiali – parte trasferibile

  • costi di approvvigionamento idrico e di smaltimento delle acque reflue
  • costi correnti di riscaldamento (nel caso di riscaldamento centralizzato)
  • costi di approvvigionamento dell'acqua calda
  • costi di mantenimento dell'ascensore
  • nettezza urbana
  • smaltimento rifiuti
  • pulizia edifici
  • disinfestazione
  • costi per cura giardino
  • illuminazione
  • elettricità per la proprietà comune
  • pulizia ciminiera
  • assicurazione sulla proprietà e responsabilità civile
  • custode
  • Antenna comune
  • gestione di impianti di lavanderia
  • altre spese di gestione secondo il BetrKVO (regolamento delle spese di gestione)
  • piccole riparazioni fino a 100 EUR


Condominiali – parte non trasferibile

  • costi amministrativi
  • servizio di guardiania
  • contributi per la riserva di manutenzione
  • Costi di manutenzione e riparazioni eccezionali, per esempio riparazioni, disinfestazione, nuovi impianti, ristrutturazioni, pulizia della facciata.


L'imposta fondiaria annuale costituisce qui una particolarità. Questa viene versata direttamente dal proprietario all'ufficio imposte (quindi non all'amministrazione condominiale) e può essere poi trasferita all'inquilino. Poiché tale spesa non figura nel calcolo delle spese accessorie inviato dall'amministrazione condominiale ai proprietari, è importante consegnare la comunicazione sulle imposte all'agenzia che si occuperà della gestione speciale dell'immobile. Sarà infatti quest'ultima a regolare i conti con l'inquilino circa tali spese.

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