Real Estate & Investments
Immobilienerwerb in Deutschland
Immobilienerwerb in Deutschland
360° Service für Immobilieninvestoren
Die Betreuung von Immobilieninvestitionen nach Deutschland ist unser Fokus und unsere Expertise. Wir suchen und finden Lösungen für die rechtlichen und praktischen Herausforderungen einer solchen Investition, sowohl im Hinblick auf den Erwerb selbst, aber auch auf Finanzierungen und zulässige steuerliche Gestaltungen. Herbei gestalten wir sichere und verständliche Verträge, bei Bedarf auch mehrsprachig, und setzen diese gemeinsam mit Ihnen effektiv und praktikabel um.
Selbstverständlich unterstützen wir Sie mit dem gleichen Anspruch auch bei einem Exit aus Immobilieninvestitionen und setzen diesen sicher und effektiv um.
Anwälte
Team
Häufige Fragen zum Thema Real Estate & Investment
Grundsätzlich bedarf ein Immobilienkaufvertrag nicht nur der Schriftform, sondern sogar der notariellen Beurkundung, dh. der Vertrag wird in Anwesenheit beider Parteien vorgelesen. Sprechen Sie kein oder nur wenig deutsch, so ist in der Regel hierfür auch eine Person die dolmetscht erforderlich. Sie können sich aber bei dem Erwerb vertreten lassen und können dabei ggf. sogar die Übersetzerkosten sparen. Die Vollmacht oder Genehmigungserklärung bedarf dann – um den Vertrag auch vollständig umsetzen zu können – ebenfalls mit erhöhten Formerfordernissen.
Wir bieten speziell für nicht in Deutschland ansässige Personen, die Immobilien erwerben möchten, vollständige und verständlichen Service-Pakete an und kümmern uns sowohl um die rechtliche als auch die formelle Seite des Erwerbs für Sie. Unsere Beratung ist speziell auf Menschen ohne Vorerfahrung oder Kenntnisse des deutschen Rechtssystems zugeschnitten und bietet Ihnen Komfort und Sicherheit.
Theoretisch ist dies möglich, jedoch sind ausländische Banken in der Regel nicht mit dem System der Sicherheiten nach dem deutschen Recht vertraut, so dass diese in der Regel nicht die Immobilie in Deutschland beleihen werden.
Theoretisch ist dies möglich, jedoch sind ausländische Banken in der Regel nicht mit dem System der Sicherheiten nach dem deutschen Recht vertraut, so dass diese in der Regel nicht die Immobilie in Deutschland beleihen werden.
Grundsätzlich muss der Gewinn aus Immobilienvermietung ebenso versteuert werden wie andere Einkünfte. Bei der Ermittlung des Gewinns erfolgen durch Abzug von Abschreibung und in der Regel auch von Kreditzinsen hohe Abzüge, die den zu versteuernden Gewinn erheblich reduzieren. Das „steuerfreie Existenzminimum“ steht in der Regel jedoch nur in Deutschland ansässigen Personen zu.
Wir beraten Sie gerne zu den zu erwartenden Steuern aus Vermietung.
Auch der Gewinn aus der Veräußerung ist im Grundsatz steuerpflichtig. Jedoch werden hier privaten Anlegern wichtige Ausnahmen gewährt. Die bekannteste Ausnahme ist die so genannten „10-Jahres-Regel, nach der privaten Anlegern die Gewinne steuerfrei belassen werde, sofern sie die Immobilie vor mehr als 10 Jahren erworben haben. Wesentlich ist hier die Abgrenzung des privaten Anlegers vom gewerblichen Anleger. Es empfiehlt sich hier immer, fachkundigen Rat einzuholen, ehe ein Käufer gesucht wird.
Auch für selbst genutzte Immobilien – auch Ferienwohnungen – gibt es Ausnahmen.
Fragen Sie uns hierzu gerne.
In Deutschland müssen Immobilienkaufverträge von einem Notar bzw. einer Notarin beurkundet werden, § 311b Abs. 1 BGB. Auch die Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) erfolgt vor dem Notar oder der Notarin bei gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber, § 925 BGB.
Zum Abschluss eine Immobilienkaufvertrages müssen Sie nicht unbedingt in Deutschland sein. Als Rechtsanwälte können wir Sie bei Beurkundung und Auflassung vertreten, so dass Sie den Notartermin nicht selbst wahrnehmen müssen.
Die Vollmacht für die Vertretung muss nicht beurkundet werden. Jedoch müssen wir für den Vollzug im Grundbuch die Vollmacht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen, § 29 GBO. Im Ausland erfolgt dies, indem Sie die Unterschrift unter der Vollmacht bei einer deutschen Auslandvertretung beglaubigen lassen. Möglich ist auch eine Beglaubigung bei einem ausländischen Notar. In diesem Fall bedarf es jedoch noch der Legalisation.
Nein, in Deutschland wird das Eigentum am Grundbesitz nicht durch eine Urkunde, sondern durch die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch nachgewiesen. Auch wenn alles verloren ist, können wir jeder Zeit das Eigentum nachweisen, indem wir einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern.
Im deutschen System erhalten die Parteien und das Grundbuchamt nur notarielle Ausfertigungen des Kaufvertrages, während die Vertragsurkunde beim Notar bzw. bei der Notarin verbleibt. Bei Bedarf kann dort eine beglaubigte Kopie der verlorenen Kaufvertragsausfertigung angefordert werden.
Zunächst der Eigentümer: Das Hausgeld (auch "Wohngeld" genannt) ist der monatliche Betrag, den der Wohnungseigentümer bzw. die Wohnungseigentümerin der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) schuldet.
Der größte Teil des Hausgeldes sind die Betriebskosten. Im Mietvertrag können diese Betriebskosten an den Mieter bzw. die Mieterin weitergegeben werden. Jedoch auch dann heißt es: Der Mieter zahlt an den Eigentümer; der Eigentümer zahlt an die WEG und zwar auch dann, wenn der Mieter säumig ist.
Im Hausgeld sind auch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten enthalten, die im Wohnraummietrecht nicht an den Mieter weitergegeben werden können. Bei der Vermietung bestreitet der Eigentümer diese Kosten aus der Nettokaltmiete.
Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde, mit der der Eigentümer bzw. die Eigentümerin einer Immobilie erklärt, wie die Immobilie in mehrere Einheiten aufgeteilt werden soll.
Einheiten können dem Wohnen (=Wohnungseigentumseinheit) oder nicht dem Wohnen dienen (= Teileigentumseinheit), wie z. B. bei Gewerberäumen. Wohnungs- und Teileigentum bilden zusammen das Sondereigentum an der Immobilie.
Jede Sondereigentumseinheit erhält ein eigenes Grundbuch und kann jemand anderen gehören. Dadurch wird eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) begründet
Jede Teilungserklärung enthält eine Liste der Sondereigentumseinheiten, die Aufteilungspläne und Bestimmungen darüber, welche Teile der Immobilie zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sie enthält ferner eine Gemeinschaftsordnung, die die Rechts und Pflichten der Sondereigentümer untereinander und des Verwalters regelt. Die Teilungserklärung ist daher wie eine Verfassung der Wohnungseigentumsgemeinschaft.
Ja, aber nicht überall und nicht für alle Wohnungen.
Abhängig vom Ort und Zeitpunkt des Erstbezuges sind Wohnraummieten in Deutschland reguliert. Die Regeln der sogenannten Mietpreisbremse gelten in Gebieten, für die der Landesgesetzgeber durch Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, wie z. B. für ganz Berlin, aber auch andere Städte.
Ausnahmen: In solchen Gebieten gilt die Mietobergrenze jedoch nur für Wohnraum, der vor dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Überdies ist der Wohnraum ausgeschlossen, der nach dem 01.10.2014 umfassend modernisiert wurde und dann erstmalig vermietet wird. Eine umfassende Modernisierung kann angenommen werden, wenn der Zustand in etwa einem Neubau entspricht UND die Modernisierungskosten ca. 1/3 der Neubaukosten mindestens betrugen.
Greift die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Wiedervermietung und Erstvermietung nicht höher sein als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ODER eine höhere Vormiete, die wirksam vereinbart war.
Achtung: Der Vermieter kann sich nur auf eine Ausnahme oder eine höhere Vormiete berufen, wenn er den Mieter vor Vertragsschluss darüber informiert hat.
In Deutschland werden Wohnraummietverträge in der Regel unbefristet abgeschlossen. Der Mieter kann den Mietvertrag mit einer Dreimonatsfrist zum Monatsende kündigen. Der Vermieter kann nur aus wichtigem Grund (Vertragsverletzung, Eigenbedarf) kündigen, §§ 543, 569 BGB.
Ein befristeter Zeitmietvertrag kann im Wohnraummietrecht ebenfalls nur abgeschlossen werden, wenn ein vom Gesetz anerkannter Grund (z. B. der Eigenbedarf) vorliegt, der bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird, § 575 BGB. Fehlt es daran ist die Befristung unwirksam und der Mietvertrag läuft unbefristet.
Außer beim Eigenbedarf kann eine Befristung nur bei Mietverträgen zum vorübergehenden Gebrauch oder über Einliegerwohnungen vereinbart werden, § 549 BGB.
Eine Befristung auf ein oder zwei Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit, wie wir es in manch anderen Rechtsordnungen kennen, wird dennoch manchmal gewählt, um den Mieter zu vergewissern, dass er vor Vertragsende nicht mit einer Kündigung rechnen muss, die in Deutschland aber ohnehin nur möglich wäre, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Möchte der Vermieter ebenfalls sicherstellen, dass der Mieter nicht vor Ablauf von 1 oder 2 Jahren kündigt, muss er dies in Deutschland durch die Vereinbarung eines beidseitigen Kündigungsausschluss tun.
Im Gewerberaummietrecht gibt es für die Vermieterkündigung und die Befristung keine Beschränkung. Um für den Gewerberaummieter die Nutzung zu dem vereinbarten Mietpreis für eine bestimmte Dauer sicherzustellen, vereinbaren die Parteien des Gewerberaummietvertrag daher in der Regel eine Befristung und nicht selten Optionsrechte, mit dem der Mieter den Vertrag auch ohne Zustimmung des Vermieters verlängern kann. Dies erhöht aber auch das Risiko für den Gewerberaummieter, da dieser ebenfalls nicht vor Ablauf der Mietzeit kündigen kann, auch wenn es im Betrieb nicht gut läuft oder der Mieter umziehen möchte.
Zumeist sind es die Gründer selbst, die ihrem gerade gegründeten Unternehmen erste finanzielle Mittel zur Verfügung stellen. In dieser ersten Phase eines Unternehmens befindet sich dieses häufig noch im Entwicklungsstadium. Die Produktentwicklung, Marktanalyse und Strategieplanung stehen im Vordergrund. Ein Markteintritt ist dann häufig noch nicht erfolgt.
Eine erste Finanzierungsrunde mit Fremdmitteln erfolgt dann häufig durch Familienangehörige, Freunde oder aber auch Frühphaseninvestoren wie Business Angels bzw. Venture Capital- Investoren (sogenannte „Seed-Finanzierung" oder „Early Stage-Finanzierung“). Investionen in der Seed-Phase werden häufig als sogenanntes Wandeldarlehen (Covertible Loan) ausgestaltet. Hierbei wird zunächst ein Darlehen mit einem fest vereinbarten Zinssatz dem Start-Up zur Verfügung gestellt, welches dann zu vorab festgelegten Bedingungen im Rahmen der ersten größeren Finanzierungsrunde inklusive der aufgelaufenen Zinsen in Eigenkapital umgewandelt des Start-Ups wird.
Nach dem Markteintritt und der Generierung erster Umsätze erfolgt dann die erste großvolumige Finanzierung (sogenannte Series-A-Finanzierung), welchen dann Series B-/C-/ D-/ u.s.w. Finanzierungen folgen werden.
Wandeldarlehen werden in der Regel alleine zwischen der Gesellschaft und dem darlehensgebenden Investor abgeschlossen. Hierin besteht der große Vorteil dieser Finanzierungsform: Vertragsverhandlungen und Vertragsabschlusse wird durch das Zwei-Parteien-Prinzip erheblich vereinfacht und verkürzt. Um die Risiken einer Verzögerung oder gar Verweigerung der späteren Wandlung des Darlehens durch die Altgesellschafter zu vermeiden, hat es sich in der Praxis durchgesetzt, bereits im Rahmen des Darlehensvertrages und somit im Voraus einen entsprechenden Genehmigungsbeschluss sowie eine Einverständnis- und Verpflichtungserklärung durch die Gesellschafter einzuholen.
Das Wandeldarlehen wird mit einer moderaten Verzinsung ausgestattet und die Fälligkeit so gewählt, dass bei dem erwarteten Verlauf zuvor eine weitere Finanzierungsrunde und somit die Wandlung erfolgen kann.
Diese Wandlung wiederum ist sowohl als Recht wie auch als Pflicht ausgestaltet. Denn durch die niedrige Verzinsung hat der Investor keine risikoadäquate Vergütung, sollte es nicht zur Wandlung und damit einhergehend zur Partizipation an der Wertsteigerung des Unternehmens kommen. Man darf insoweit auch nicht vergessen, dass es sich weiterhin um Wagniskapital handelt, da der Investor im Falle einer Insolvenz auch keine Rückzahlung des Darlehens erwarten kann.
Von besonderer Bedeutung hierbei ist die Festlegung des Wandlungspreises.
Eine einfache Möglichkeit liegt darin, das Wandlungsdarlehen einschließlich der aufgelaufenen Zinsen zu den Konditionen der nächstfolgenden Eigenkapitalfinanzierung in Eigenkapital zu wandeln. Dies wird ein Investor allerdings ausschließlich bei Überbrückungsdarlehen (Bridge Loan oder Brige Financing) akzeptieren.
In Fällen, in denen die Finanzierung über ein Wandlungsdarlehen eine eigenständige Finanzierung darstellt, also nicht nur zur Überbrückung dienen soll, wird üblicherweise ein Abschlag auf den Ausgabepreis der nächstfolgenden Finanzierungsrunde vereinbart. Ebenfalls kann eine Bewertungsobergrenze (Valuation Cap) vereinbart werden.
Bei einem Milestone Investment wird die Auszahlung bestimmter Teile des zugesagten Gesamtinvestments von dem Erreichen bestimmter Ziele bzw. Meilensteine (Milestones) abhängig gemacht. Das können wirtschaftliche Ziele, bestimmte Entwicklungsfortschritte oder auch der Markteintritt sein. Vom Milestone Investment zu unterscheiden sind sogenannte „Ratches“, die bei Nichterreichen von Zielen den Investoren weitere Anteile zugestehen, ohne dass diese hierfür eine Einlage leisten müssen.
Ein Milestone Investment ist daher insbesondere dann für Investoren sinnvoll, wenn sie das Start-Up animieren möchten, möglichst schnell bestimmte Ziele zu verwirklichen, um dann weitere Gelder zu erhalten. Für Start-Ups kann dies eine Möglichkeit darstellen, Investoren zu überzeugen und das Risiko für diese zu minimieren. Denn sollte das Start-Up die vereinbarten Milestones nicht erreichen, müssen auch keine weiteren Gelder ausbezahlt werden.
Mit der Vereinbarung eines Second-Closing können Investoren ihr Investment innerhalb eines vereinbarten Zeitraums nach der erstmaligen Einbringung von finanziellen Mitteln (Einlage) erweitern – in der Regel aber ohne hierzu verpflichtet zu sein. Die Bedingungen, unter denen das Second Closing erfolgen kann, wird bereits im ursprünglichen Investmentvereinbarung festgelegt, so dass es keiner Nachverhandlung bedarf.
Investoren investieren nicht nur in ein Unternehmen oder in ein Produkt. In den meisten Fällen sind die Gründer selbst von entscheidender Bedeutung für die Investoren. Die Grundidee einer Vesting Vereinbarung ist es, die Gründer für einen Mindestzeitraum an die Firma zu binden. Da das rechtlich in Deutschland nur sehr eingeschränkt möglich ist, wird mit dem Vesting ein finanzieller Anreiz geschaffen. Sollten die Gründer das Unternehmen verlassen oder ihre Arbeit für das Unternehmen einstellen oder einschränken, verlieren ihre Anteile an der Gesellschaft an Wert bzw. sie profitieren nicht an dem Wertzuwachs oder verlieren ihre Anteile je nach vertraglicher Gestaltung sogar gant. Die konkrete Ausgestaltung ist sehr variabel möglich.
Die Beteiligung von Mitarbeitern am Unternehmen bzw. an den Umsätzen und Gewinnen wird immer beliebter. Grundlage kann ein sogenannten ESOP, ein Mitarbeiterbeteiligungsprogramm, sein. Eine ESOP muss zwischen den Gesellschaftern geschlossen werden, da diese dadurch auf die ihnen aus ihren Anteilen zustehenden Gewinnbeteiligungen zugunsten der Mitarbeiter verzichten. ESOP sind ein relevantes Verkaufsargument in der Werbung um gute Mitarbeiter und daher von höchster Relevanz.
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Die Betreuung von Immobilieninvestitionen nach Deutschland ist unser Fokus und unsere Expertise. Wir suchen und finden Lösungen für die rechtlichen und praktischen Herausforderungen einer solchen Investition, sowohl im Hinblick auf den Erwerb selbst, aber auch auf Finanzierungen und zulässige steuerliche Gestaltungen. Herbei gestalten wir sichere und verständliche Verträge, bei Bedarf auch mehrsprachig, und setzen diese gemeinsam mit Ihnen effektiv und praktikabel um.
Selbstverständlich unterstützen wir Sie mit dem gleichen Anspruch auch bei einem Exit aus Immobilieninvestitionen und setzen diesen sicher und effektiv um.
Anwälte
Team
Häufige Fragen zum Thema Real Estate & Investment
Grundsätzlich bedarf ein Immobilienkaufvertrag nicht nur der Schriftform, sondern sogar der notariellen Beurkundung, dh. der Vertrag wird in Anwesenheit beider Parteien vorgelesen. Sprechen Sie kein oder nur wenig deutsch, so ist in der Regel hierfür auch eine Person die dolmetscht erforderlich. Sie können sich aber bei dem Erwerb vertreten lassen und können dabei ggf. sogar die Übersetzerkosten sparen. Die Vollmacht oder Genehmigungserklärung bedarf dann – um den Vertrag auch vollständig umsetzen zu können – ebenfalls mit erhöhten Formerfordernissen.
Wir bieten speziell für nicht in Deutschland ansässige Personen, die Immobilien erwerben möchten, vollständige und verständlichen Service-Pakete an und kümmern uns sowohl um die rechtliche als auch die formelle Seite des Erwerbs für Sie. Unsere Beratung ist speziell auf Menschen ohne Vorerfahrung oder Kenntnisse des deutschen Rechtssystems zugeschnitten und bietet Ihnen Komfort und Sicherheit.
Theoretisch ist dies möglich, jedoch sind ausländische Banken in der Regel nicht mit dem System der Sicherheiten nach dem deutschen Recht vertraut, so dass diese in der Regel nicht die Immobilie in Deutschland beleihen werden.
Theoretisch ist dies möglich, jedoch sind ausländische Banken in der Regel nicht mit dem System der Sicherheiten nach dem deutschen Recht vertraut, so dass diese in der Regel nicht die Immobilie in Deutschland beleihen werden.
Grundsätzlich muss der Gewinn aus Immobilienvermietung ebenso versteuert werden wie andere Einkünfte. Bei der Ermittlung des Gewinns erfolgen durch Abzug von Abschreibung und in der Regel auch von Kreditzinsen hohe Abzüge, die den zu versteuernden Gewinn erheblich reduzieren. Das „steuerfreie Existenzminimum“ steht in der Regel jedoch nur in Deutschland ansässigen Personen zu.
Wir beraten Sie gerne zu den zu erwartenden Steuern aus Vermietung.
Auch der Gewinn aus der Veräußerung ist im Grundsatz steuerpflichtig. Jedoch werden hier privaten Anlegern wichtige Ausnahmen gewährt. Die bekannteste Ausnahme ist die so genannten „10-Jahres-Regel, nach der privaten Anlegern die Gewinne steuerfrei belassen werde, sofern sie die Immobilie vor mehr als 10 Jahren erworben haben. Wesentlich ist hier die Abgrenzung des privaten Anlegers vom gewerblichen Anleger. Es empfiehlt sich hier immer, fachkundigen Rat einzuholen, ehe ein Käufer gesucht wird.
Auch für selbst genutzte Immobilien – auch Ferienwohnungen – gibt es Ausnahmen.
Fragen Sie uns hierzu gerne.
In Deutschland müssen Immobilienkaufverträge von einem Notar bzw. einer Notarin beurkundet werden, § 311b Abs. 1 BGB. Auch die Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) erfolgt vor dem Notar oder der Notarin bei gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber, § 925 BGB.
Zum Abschluss eine Immobilienkaufvertrages müssen Sie nicht unbedingt in Deutschland sein. Als Rechtsanwälte können wir Sie bei Beurkundung und Auflassung vertreten, so dass Sie den Notartermin nicht selbst wahrnehmen müssen.
Die Vollmacht für die Vertretung muss nicht beurkundet werden. Jedoch müssen wir für den Vollzug im Grundbuch die Vollmacht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen, § 29 GBO. Im Ausland erfolgt dies, indem Sie die Unterschrift unter der Vollmacht bei einer deutschen Auslandvertretung beglaubigen lassen. Möglich ist auch eine Beglaubigung bei einem ausländischen Notar. In diesem Fall bedarf es jedoch noch der Legalisation.
Nein, in Deutschland wird das Eigentum am Grundbesitz nicht durch eine Urkunde, sondern durch die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch nachgewiesen. Auch wenn alles verloren ist, können wir jeder Zeit das Eigentum nachweisen, indem wir einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern.
Im deutschen System erhalten die Parteien und das Grundbuchamt nur notarielle Ausfertigungen des Kaufvertrages, während die Vertragsurkunde beim Notar bzw. bei der Notarin verbleibt. Bei Bedarf kann dort eine beglaubigte Kopie der verlorenen Kaufvertragsausfertigung angefordert werden.
Zunächst der Eigentümer: Das Hausgeld (auch "Wohngeld" genannt) ist der monatliche Betrag, den der Wohnungseigentümer bzw. die Wohnungseigentümerin der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) schuldet.
Der größte Teil des Hausgeldes sind die Betriebskosten. Im Mietvertrag können diese Betriebskosten an den Mieter bzw. die Mieterin weitergegeben werden. Jedoch auch dann heißt es: Der Mieter zahlt an den Eigentümer; der Eigentümer zahlt an die WEG und zwar auch dann, wenn der Mieter säumig ist.
Im Hausgeld sind auch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten enthalten, die im Wohnraummietrecht nicht an den Mieter weitergegeben werden können. Bei der Vermietung bestreitet der Eigentümer diese Kosten aus der Nettokaltmiete.
Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde, mit der der Eigentümer bzw. die Eigentümerin einer Immobilie erklärt, wie die Immobilie in mehrere Einheiten aufgeteilt werden soll.
Einheiten können dem Wohnen (=Wohnungseigentumseinheit) oder nicht dem Wohnen dienen (= Teileigentumseinheit), wie z. B. bei Gewerberäumen. Wohnungs- und Teileigentum bilden zusammen das Sondereigentum an der Immobilie.
Jede Sondereigentumseinheit erhält ein eigenes Grundbuch und kann jemand anderen gehören. Dadurch wird eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) begründet
Jede Teilungserklärung enthält eine Liste der Sondereigentumseinheiten, die Aufteilungspläne und Bestimmungen darüber, welche Teile der Immobilie zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sie enthält ferner eine Gemeinschaftsordnung, die die Rechts und Pflichten der Sondereigentümer untereinander und des Verwalters regelt. Die Teilungserklärung ist daher wie eine Verfassung der Wohnungseigentumsgemeinschaft.
Ja, aber nicht überall und nicht für alle Wohnungen.
Abhängig vom Ort und Zeitpunkt des Erstbezuges sind Wohnraummieten in Deutschland reguliert. Die Regeln der sogenannten Mietpreisbremse gelten in Gebieten, für die der Landesgesetzgeber durch Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, wie z. B. für ganz Berlin, aber auch andere Städte.
Ausnahmen: In solchen Gebieten gilt die Mietobergrenze jedoch nur für Wohnraum, der vor dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Überdies ist der Wohnraum ausgeschlossen, der nach dem 01.10.2014 umfassend modernisiert wurde und dann erstmalig vermietet wird. Eine umfassende Modernisierung kann angenommen werden, wenn der Zustand in etwa einem Neubau entspricht UND die Modernisierungskosten ca. 1/3 der Neubaukosten mindestens betrugen.
Greift die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Wiedervermietung und Erstvermietung nicht höher sein als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ODER eine höhere Vormiete, die wirksam vereinbart war.
Achtung: Der Vermieter kann sich nur auf eine Ausnahme oder eine höhere Vormiete berufen, wenn er den Mieter vor Vertragsschluss darüber informiert hat.
In Deutschland werden Wohnraummietverträge in der Regel unbefristet abgeschlossen. Der Mieter kann den Mietvertrag mit einer Dreimonatsfrist zum Monatsende kündigen. Der Vermieter kann nur aus wichtigem Grund (Vertragsverletzung, Eigenbedarf) kündigen, §§ 543, 569 BGB.
Ein befristeter Zeitmietvertrag kann im Wohnraummietrecht ebenfalls nur abgeschlossen werden, wenn ein vom Gesetz anerkannter Grund (z. B. der Eigenbedarf) vorliegt, der bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird, § 575 BGB. Fehlt es daran ist die Befristung unwirksam und der Mietvertrag läuft unbefristet.
Außer beim Eigenbedarf kann eine Befristung nur bei Mietverträgen zum vorübergehenden Gebrauch oder über Einliegerwohnungen vereinbart werden, § 549 BGB.
Eine Befristung auf ein oder zwei Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit, wie wir es in manch anderen Rechtsordnungen kennen, wird dennoch manchmal gewählt, um den Mieter zu vergewissern, dass er vor Vertragsende nicht mit einer Kündigung rechnen muss, die in Deutschland aber ohnehin nur möglich wäre, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Möchte der Vermieter ebenfalls sicherstellen, dass der Mieter nicht vor Ablauf von 1 oder 2 Jahren kündigt, muss er dies in Deutschland durch die Vereinbarung eines beidseitigen Kündigungsausschluss tun.
Im Gewerberaummietrecht gibt es für die Vermieterkündigung und die Befristung keine Beschränkung. Um für den Gewerberaummieter die Nutzung zu dem vereinbarten Mietpreis für eine bestimmte Dauer sicherzustellen, vereinbaren die Parteien des Gewerberaummietvertrag daher in der Regel eine Befristung und nicht selten Optionsrechte, mit dem der Mieter den Vertrag auch ohne Zustimmung des Vermieters verlängern kann. Dies erhöht aber auch das Risiko für den Gewerberaummieter, da dieser ebenfalls nicht vor Ablauf der Mietzeit kündigen kann, auch wenn es im Betrieb nicht gut läuft oder der Mieter umziehen möchte.
Zumeist sind es die Gründer selbst, die ihrem gerade gegründeten Unternehmen erste finanzielle Mittel zur Verfügung stellen. In dieser ersten Phase eines Unternehmens befindet sich dieses häufig noch im Entwicklungsstadium. Die Produktentwicklung, Marktanalyse und Strategieplanung stehen im Vordergrund. Ein Markteintritt ist dann häufig noch nicht erfolgt.
Eine erste Finanzierungsrunde mit Fremdmitteln erfolgt dann häufig durch Familienangehörige, Freunde oder aber auch Frühphaseninvestoren wie Business Angels bzw. Venture Capital- Investoren (sogenannte „Seed-Finanzierung" oder „Early Stage-Finanzierung“). Investionen in der Seed-Phase werden häufig als sogenanntes Wandeldarlehen (Covertible Loan) ausgestaltet. Hierbei wird zunächst ein Darlehen mit einem fest vereinbarten Zinssatz dem Start-Up zur Verfügung gestellt, welches dann zu vorab festgelegten Bedingungen im Rahmen der ersten größeren Finanzierungsrunde inklusive der aufgelaufenen Zinsen in Eigenkapital umgewandelt des Start-Ups wird.
Nach dem Markteintritt und der Generierung erster Umsätze erfolgt dann die erste großvolumige Finanzierung (sogenannte Series-A-Finanzierung), welchen dann Series B-/C-/ D-/ u.s.w. Finanzierungen folgen werden.
Wandeldarlehen werden in der Regel alleine zwischen der Gesellschaft und dem darlehensgebenden Investor abgeschlossen. Hierin besteht der große Vorteil dieser Finanzierungsform: Vertragsverhandlungen und Vertragsabschlusse wird durch das Zwei-Parteien-Prinzip erheblich vereinfacht und verkürzt. Um die Risiken einer Verzögerung oder gar Verweigerung der späteren Wandlung des Darlehens durch die Altgesellschafter zu vermeiden, hat es sich in der Praxis durchgesetzt, bereits im Rahmen des Darlehensvertrages und somit im Voraus einen entsprechenden Genehmigungsbeschluss sowie eine Einverständnis- und Verpflichtungserklärung durch die Gesellschafter einzuholen.
Das Wandeldarlehen wird mit einer moderaten Verzinsung ausgestattet und die Fälligkeit so gewählt, dass bei dem erwarteten Verlauf zuvor eine weitere Finanzierungsrunde und somit die Wandlung erfolgen kann.
Diese Wandlung wiederum ist sowohl als Recht wie auch als Pflicht ausgestaltet. Denn durch die niedrige Verzinsung hat der Investor keine risikoadäquate Vergütung, sollte es nicht zur Wandlung und damit einhergehend zur Partizipation an der Wertsteigerung des Unternehmens kommen. Man darf insoweit auch nicht vergessen, dass es sich weiterhin um Wagniskapital handelt, da der Investor im Falle einer Insolvenz auch keine Rückzahlung des Darlehens erwarten kann.
Von besonderer Bedeutung hierbei ist die Festlegung des Wandlungspreises.
Eine einfache Möglichkeit liegt darin, das Wandlungsdarlehen einschließlich der aufgelaufenen Zinsen zu den Konditionen der nächstfolgenden Eigenkapitalfinanzierung in Eigenkapital zu wandeln. Dies wird ein Investor allerdings ausschließlich bei Überbrückungsdarlehen (Bridge Loan oder Brige Financing) akzeptieren.
In Fällen, in denen die Finanzierung über ein Wandlungsdarlehen eine eigenständige Finanzierung darstellt, also nicht nur zur Überbrückung dienen soll, wird üblicherweise ein Abschlag auf den Ausgabepreis der nächstfolgenden Finanzierungsrunde vereinbart. Ebenfalls kann eine Bewertungsobergrenze (Valuation Cap) vereinbart werden.
Bei einem Milestone Investment wird die Auszahlung bestimmter Teile des zugesagten Gesamtinvestments von dem Erreichen bestimmter Ziele bzw. Meilensteine (Milestones) abhängig gemacht. Das können wirtschaftliche Ziele, bestimmte Entwicklungsfortschritte oder auch der Markteintritt sein. Vom Milestone Investment zu unterscheiden sind sogenannte „Ratches“, die bei Nichterreichen von Zielen den Investoren weitere Anteile zugestehen, ohne dass diese hierfür eine Einlage leisten müssen.
Ein Milestone Investment ist daher insbesondere dann für Investoren sinnvoll, wenn sie das Start-Up animieren möchten, möglichst schnell bestimmte Ziele zu verwirklichen, um dann weitere Gelder zu erhalten. Für Start-Ups kann dies eine Möglichkeit darstellen, Investoren zu überzeugen und das Risiko für diese zu minimieren. Denn sollte das Start-Up die vereinbarten Milestones nicht erreichen, müssen auch keine weiteren Gelder ausbezahlt werden.
Mit der Vereinbarung eines Second-Closing können Investoren ihr Investment innerhalb eines vereinbarten Zeitraums nach der erstmaligen Einbringung von finanziellen Mitteln (Einlage) erweitern – in der Regel aber ohne hierzu verpflichtet zu sein. Die Bedingungen, unter denen das Second Closing erfolgen kann, wird bereits im ursprünglichen Investmentvereinbarung festgelegt, so dass es keiner Nachverhandlung bedarf.
Investoren investieren nicht nur in ein Unternehmen oder in ein Produkt. In den meisten Fällen sind die Gründer selbst von entscheidender Bedeutung für die Investoren. Die Grundidee einer Vesting Vereinbarung ist es, die Gründer für einen Mindestzeitraum an die Firma zu binden. Da das rechtlich in Deutschland nur sehr eingeschränkt möglich ist, wird mit dem Vesting ein finanzieller Anreiz geschaffen. Sollten die Gründer das Unternehmen verlassen oder ihre Arbeit für das Unternehmen einstellen oder einschränken, verlieren ihre Anteile an der Gesellschaft an Wert bzw. sie profitieren nicht an dem Wertzuwachs oder verlieren ihre Anteile je nach vertraglicher Gestaltung sogar gant. Die konkrete Ausgestaltung ist sehr variabel möglich.
Die Beteiligung von Mitarbeitern am Unternehmen bzw. an den Umsätzen und Gewinnen wird immer beliebter. Grundlage kann ein sogenannten ESOP, ein Mitarbeiterbeteiligungsprogramm, sein. Eine ESOP muss zwischen den Gesellschaftern geschlossen werden, da diese dadurch auf die ihnen aus ihren Anteilen zustehenden Gewinnbeteiligungen zugunsten der Mitarbeiter verzichten. ESOP sind ein relevantes Verkaufsargument in der Werbung um gute Mitarbeiter und daher von höchster Relevanz.