Allocation logement, charges et rendement

Il n’est pas toujours facile de calculer le rendement d’un appartement. Le paiement anticipé des charges par le locataire et l’allocation logement sont souvent pris en compte dans ce calcul, ce qui n'est pas correct puisque ces deux positions ne sont que des paiements anticipés et le montant des charges payés en avance est souvent incorrect. Toutefois, ce sont souvent les seuls chiffres connus.

Pour comprendre le système, il est important de savoir qu’en Allemagne, une grande partie des charges d'un appartement sont désignés et payés par les copropriétaires. Ceci touche non seulement les frais généraux de l'immeuble, tels que le nettoyage des couloirs ou les frais d'électricité pour les domaines communs (par ex. pour l'éclairage), mais également les frais pour l’eau, les eaux usées, le ramassage des ordures et le chauffage central (le cas échéant), ainsi que les réparations des parties communes de la copropriété (par ex. également les façades extérieures de l’appartement respectif). En règle générale, seuls le gaz (si existant, par ex. en cas de chauffage central individuel au gaz), l’électricité et le téléphone, mais également le câble, doivent être directement payés par l’utilisateur de l’appartement.

Pour les frais assumés en commun, chaque propriétaire doit payer une avance par mois au gérant de l’immeuble, l’allocation logement. Le montant à verser est décidé en commun par les propriétaires dans le plan économique. Au bout d’une année civile, le gérant établit un relevé des frais véritablement occasionnés pour chaque appartement. La répartition des frais dépend en partie de la taille de l'appartement (par ex. en cas de réparation, nettoyage de l'immeuble etc.), dans la mesure où il existe des dispositifs de mesure permettant de calculer la consommation véritable, les frais sont ainsi généralement calculés en fonction de la consommation.

Si l’appartement est loué, le locataire doit se charger de la plupart des charges, on parle alors de « frais transférables » car le loueur paie tout d’abord ces frais au gérant de l'immeuble, puis les récupère auprès du locataire, en pouvant en exiger le remboursement. Pour que le locataire n'ait pas à payer tout d’une seule traite à la fin de l’année, il s’acquitte, en plus du loyer, des charges mensuelles sous forme d'avance au propriétaire et éventuellement une avance de frais de chauffage. Les charges effectivement occasionnées sont calculées par le propriétaire vis-à-vis du locataire au terme de l’année civile (généralement à l’aide d'un « gérant de parties privatives »).

Vous trouverez ci-après un relevé des frais répartis en frais transférables et non transférables :

  • Impôt foncier versé au centre des impôts et transférable


Allocation logement – partie transférable

  • Frais de distribution et évacuation d’eau
  • Frais de chauffage courants (si chauffage central)
  • Frais de distribution d’eau chaude
  • Frais d’exploitation d’un ascenseur
  • Nettoyage de la rue
  • Ramassage des ordures
  • Nettoyage bâtiment
  • Désinsectisation
  • Frais de jardinage
  • Eclairage
  • Électricité parties communes
  • Ramonage
  • Assurance de choses et responsabilité civile
  • Concierge
  • Installation d’antenne commune
  • Exploitation d'installations pour une buanderie
  • Autres charges selon petites réparations jusqu’à 100 €


Allocation logement – partie non transférable :

  • Frais de gestion
  • Sécurité
  • Contributions pour la réserve de maintenance
  • Frais de maintenance et réparation uniques par ex. réparations, désinsectisation, nouvelles installations, rénovations, nettoyage de façades



Il existe une particularité pour l’impôt foncier annuel dans ce contexte. Il doit être versé directement par le propriétaire au centre des impôts (et non au gérant de l'immeuble), il peut être toutefois transféré au locataire. Etant donné que ce poste ne figure pas sur le relevé des charges que vous recevez en qualité de propriétaire par le gérant de l’immeuble, il est important que vous donniez l’avis d’imposition au gérant des parties privatives avant qu'il ne le facture au locataire.

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